Mutuo fondiario, attenzione massima: tutti i difetti che annullano il finanziamento

In caso di un vizio di forma, i problemi sarebbero seri: niente mutuo né all’intestatario né soldi alla banca. Meglio stare attenti.

Mutuo
Foto di Jens Neumann da Pixabay

Quando si parla di mutuo fondiario è bene ricordarsi qualche dettaglio importante. Innanzitutto la destinazione: una simile forma di finanziamento, infatti, viene concessa esclusivamente qualora l’oggetto dell’acquisto fosse un bene immobile destinato a uso abitativo. Oppure nel caso in cui ci sia di mezzo una sua ristrutturazione. Detto questo, è chiaro che il mutuo resta vincolato a una serie di condizionalità imprescindibili, quali l’acquisto, il restauro o anche la costruzione di un immobile prima casa. Anche l’importo è un requisito immutabile (tranne pochissime eccezioni): non più dell’80% del valore complessivo.

In pratica, niente che già non si sappia. Il mutuo fondiario funziona esattamente come ci si aspetterebbe, concedendo una rateizzazione dei versamenti fra 12 mesi e un massimo di 30 anni ma con un piccolo vantaggio rispetto al “collega” ipotecario. I tassi, infatti, risultano più bassi e di conseguenza più vantaggiosi. Va da sé che, nel momento in cui la banca concede suddetto mutuo, tutte le condizioni utili devono essere presenti e vincolanti. Può sembrare incredibile ma la mancanza di uno degli addendi principali può far saltare il banco.

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Mutuo fondiario, attenzione massima: i dettagli che possono sfuggire

In alcune circostanze, infatti, il mutuo fondiario può risultare nullo. E questo non dipende dal richiedente, quanto piuttosto da chi lo rilascia. Un problema serio se dovesse verificarsi, perché la sospensione fermerebbe di fatto anche il saldo delle rate mensili, bloccando praticamente le entrate per la banca o l’ente che emette il mutuo. Un caso limite ma che, come mostrato da alcune sentenze specifiche, può accadere è quello dell’erogazione in eccesso. In sostanza, la banca concede una forma di finanziamento più altra dell’80%. Un neo sufficiente a invalidare tutto e bloccare anche la procedura di riscossione.

Il problema, stando almeno alla sentenza di Busto Arsizio che ha conferito una norma giuridica alla vicenda, è che la banca potrebbe non riuscire nemmeno a vendere all’asta gli immobili di proprietà. Nel caso specifico, l’intestatario del mutuo era una società che, dopo la scoperta del difetto di forma, aveva dovuto sospendere il pagamento delle rate. Regole stabilite dal decreto 385 del 1993, all’articolo 38, nel quale si precisa che il mutuo fondiario si distingue precisamente da quello di scopo. Importi superiori all’80% richiderebbero ulteriori tutele (polizza o fidjussione). Senza di queste, il finanziamento rischia di diventare tale solo… sulla carta.