Quella dell’amministratore di condominio è diventata una figura da selezionare accuratamente da parte dei condomini. Quanto vale il suo lavoro?
Il motivo per cui improvvisamente quello dell’amministratore di condominio è diventato un lavoro a tutti gli effetti, si ritrova nell’applicazione di una norma relativamente recente. Era il 2012 e il decreto Destinazione Italia, convertito in d.l. n. 145/2013, imponeva per mezzo del Ministero della Giustizia che chiunque amministrasse un condominio dovesse conseguire un titolo di formazione.
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Come si diventa amministratore di condominio: i requisiti
Per accedere a questa professione è necessario avere un titolo. La legge mediante la quale si impone che l’amministratore sia formato è la n. 140/2014, decreto ministeriale dal titolo ‘Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali’.
Secondo il decreto, l’amministratore deve essere nel godimento dei diritti civili, non deve aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. Inoltre, la norma spiega, in riferimento all’amministratore, che questo è necessario non sia sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione. E ancora, tra i requisiti vi è l’obbligo di non essere interdetti o inabilitati e di non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari.
A questi requisiti, si aggiungono poi quelli formativi. La norma richiede per questa professione che il soggetto abbia un diploma di scuola secondaria di secondo grado, e che a questo aggiunga anche un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore. Dopo aver ottenuto questi titoli, è necessario che l’amministratore segua un percorso di formazione che sia costante durante l’esercizio della sua funzione e che consegua 15 crediti annui.
Le nuove normative, i corsi di formazione e l’aggiornamento costante sono intervenute sul tema della responsabilità. La normativa ha infatti delineato una figura che ambisce ad essere sempre più completa e professionale. Questo porta ad un cambiamento in materia di responsabilità, non sarà più sufficiente parlare di diligenza del buon padre di famiglia. Concetto giuridicamente molto utilizzato per indicare la normale attenzione a quanto accade.
Quanto guadagna un amministratore di condominio?
Le modifiche a questo lavoro negli anni sono state tante, e per molto tempo è risultato un lavoro part-time. Una ‘non professione’ che si svolgeva per spirito d’iniziativa nei confronti dello stabile e dei condomini, da anni ormai è diventata invece una professione lavorativa a tempo pieno.
Ogni condominio che si componga di più di otto condomini deve per forza avere un amministratore, a cui si conferisce un mandato annuale. A quel punto l’amministratore indicherà i suoi guadagni, che possono dilazionati, con stipendi, forfettari o a prestazione. Calcolare uno stipendio medio non è semplice, perché i condomini sono differenti tra loro e dunque non è fisso il contributo che riservano agli amministratori. Lo stipendio varia in base alle porzioni che compongono un immobile.
Un condominio può arrivare a produrre poche centinaia di euro se si considera l’amministrazione familiare della struttura, con un condomino che gestisce il suo stabile. Al contrario, gli stipendi diventano più remunerativi se, in maniera professionale, si gestiscono tante strutture. In quel caso lo stipendio diventa interessante, si può arrivare anche a 4mila euro al mese. Sebbene, non sia detto che il lavoro lo si possa svolgere interamente da soli. E quindi anche quello potrebbe comportare delle spese.
I guadagni sono parametrati a seconda della destinazione d’uso degli immobili. Ad esempio, il calco dell’onorario di un amministratore varia a seconda che all’interno dello stabile ci siano unità abitative ed uffici, piuttosto che box auto, cantine o posti auto. Inoltre, non è possibile amministrare il condominio con un contratto pluriennale, il rapporto di lavoro è sempre annuale e ogni rinnovo si ridiscutono le condizioni dell’incarico. La stima dello stipendio indicata prima, è calcolata sulle medie. Mediamente i prezzi degli amministratori di condominio oscillano tra i 50 e gli 80 euro per unità abitativa all’anno, a cui poi si aggiunge l’Iva.
Chi può fare l’amministratore di condominio?
L’amministratore di condominio come detto fino ad ora può essere svolta da un condomino, ma solo in piccoli stabili. Poi può essere nominato, e in quel caso gli si corrisponde uno stipendio che sia reale e non sotto forma di indennizzo come accade nel caso precedente. E poi, può risultare amministratore di condominio una società.
Una possibilità che si è aperta con la riforma dei condomini. L’art. 71bis disp. att.ve c.c. indica la via: “Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi”.
Chiaro è, che qualora dovessero venire meno i requisiti sopra indicati, l’incarico cesserà. Esattamente come accade nel caso delle persone fisiche a cui vengono a mancare i requisiti formali per il ruolo. Ovviamente il tema della società è ampio. Può essere svolto da una società semplice, piuttosto che da una società in nome collettivo o da una società in accomandita semplice. Qualora invece a ricoprire il ruolo dovesse essere una società di capitali, potrebbe essere una società a responsabilità limitata, una società per azioni o una società in accomandita per azioni.
Tutti i requisiti richiesti per le persone, nel caso delle società non variano. Ad avere “le carte in regola”, nel caso di specie, saranno o i soci illimitatamente responsabili, per le società di persone, o gli amministratori nelle società di capitali. E, qualora qualche dipendente dovesse essere deputato a svolgere il lavoro di amministrazione di condominio, dovrà anch’esso possedere tutti i requisiti.
Ancora. Spesso le società nominano dei professionisti della gestione amministrativa come loro delegato alla gestione, che sia questo un avvocato o commercialista, piuttosto che operatori del settore come ragionieri o agenti immobiliari.
Cosa fa l’amministratore di condominio: obblighi e doveri
Il suo ruolo è intuibile, quasi immaginabile: è la figura che gestisce tutto quello che è la vita amministrativa del condominio. Gestisce i beni comuni, e dà esecuzione alle delibere dell’assemblea. In una visione competente della professione, è anche la persona che utilizza la sua professionalità per migliorare la qualità dello stabile, che porta all’attenzione dei suoi condomini le possibilità di intervenire con procedure di ammodernamento sulla struttura. Sebbene spesso queste prerogative rimangono solo nell’alveo delle possibilità.