Dall’aumento delle rate ai rincari degli affitti: la crisi in Medio Oriente rischia di riaccendere le tensioni sul mercato immobiliare.
La crisi in Medio Oriente non scuote soltanto i mercati energetici e finanziari. Le tensioni internazionali, con il timore di un nuovo aumento dell’inflazione, rischiano infatti di avere effetti concreti anche sul settore immobiliare italiano. Mutui più cari, affitti in crescita e compravendite rallentate sono i primi segnali che iniziano a preoccupare famiglie e operatori del comparto.
L’eventuale escalation della crisi nello stretto di Hormuz potrebbe tradursi in un aumento del costo dell’energia e dei beni di consumo, alimentando nuovamente l’inflazione. E quando il costo della vita sale, anche il mercato della casa entra inevitabilmente sotto pressione.
Il primo impatto riguarda i tassi di interesse e, di conseguenza, i mutui. Al momento gli effetti restano contenuti: i mutui a tasso fisso, dopo i forti rincari registrati nella seconda metà del 2025, sembrano essersi stabilizzati, mentre quelli variabili stanno già mostrando i primi rialzi.
L’Euribor, parametro utilizzato per indicizzare i mutui variabili, sta infatti anticipando le prossime mosse della Banca Centrale Europea. La Bce, pur lasciando invariato il costo del denaro ad aprile, ha lasciato intendere che un rialzo potrebbe arrivare già a giugno.
Per ora si parla di aumenti limitati, ma il precedente del biennio 2022-2023 resta ancora impresso nella memoria di molte famiglie italiane. In quel periodo, l’inflazione a due cifre provocò una vera impennata dei mutui variabili, con tassi cresciuti di oltre 450 punti base. Un colpo durissimo per chi aveva un finanziamento indicizzato in corso.
Anche i mutui fissi aumentarono sensibilmente, con rincari intorno ai 250 punti base. Il risultato fu immediato: crollo delle erogazioni e frenata delle compravendite immobiliari.
Oggi gli analisti non prevedono uno scenario così estremo, ma un’inflazione tra il 4% e il 5% non viene esclusa nel caso in cui la crisi geopolitica dovesse protrarsi. E gli effetti sulle famiglie sarebbero comunque rilevanti.
Basta un esempio concreto: un mutuo fisso da 150 mila euro a 30 anni che passi dal 3% al 4% comporterebbe un aumento della rata mensile da 632 a 716 euro. Tradotto: 84 euro in più ogni mese, pari a un incremento del 13%.
Una spesa aggiuntiva che rischia di erodere ulteriormente il bilancio familiare già messo sotto pressione dall’aumento generalizzato dei prezzi. Per chi ha redditi medio-bassi, inoltre, diventerebbe più difficile ottenere il via libera dalle banche per accendere un nuovo mutuo.
L’inflazione rischia di avere conseguenze pesanti anche sul mercato degli affitti. Il nodo principale riguarda la cedolare secca, che non consente l’adeguamento annuale del canone all’inflazione.
Molti proprietari, già diffidenti verso gli affitti di lunga durata, stanno quindi scegliendo strategie alternative per tutelarsi dalla perdita di potere d’acquisto. Da una parte aumentano i canoni richiesti ai nuovi inquilini; dall’altra cresce la tendenza a destinare gli immobili agli affitti brevi o alle locazioni temporanee per studenti.
Una dinamica che potrebbe ridurre ulteriormente l’offerta di case disponibili per le famiglie e spingere ancora più in alto i prezzi delle locazioni nelle grandi città.
Non solo. L’aumento dell’inflazione rischia di frenare anche il settore delle ristrutturazioni edilizie. I bonus fiscali, con detrazioni spalmate in dieci anni, diventano infatti meno convenienti in un contesto di prezzi elevati e denaro che perde valore più rapidamente.
Di conseguenza cresce la tentazione, per alcuni proprietari, di ricorrere a lavori pagati in nero in cambio di sconti immediati, con evidenti rischi anche sul fronte dell’evasione fiscale.
Per anni il mantra del mercato immobiliare è stato uno solo: “Il mattone non tradisce mai”. Oggi però la realtà appare molto più complessa.
Secondo i dati Istat elaborati sul periodo 2010-2025, le abitazioni usate hanno perso mediamente l’8% del loro valore nominale, mentre nello stesso arco temporale l’inflazione è cresciuta del 30%. Le case nuove hanno invece registrato un aumento del 36%, ma con una precisazione importante: un immobile acquistato come “nuovo” quindici anni fa oggi non può più essere rivenduto agli stessi valori.
Ancora più significativo è il confronto nelle principali città italiane elaborato dall’Ufficio studi di Tecnocasa. Negli ultimi vent’anni i prezzi delle case in Italia sono scesi mediamente del 24,1%, mentre l’inflazione nello stesso periodo è salita del 42,5%.
Tra le grandi città, solo Milano ha mostrato una crescita significativa, con un aumento dei valori del 25,1%. Situazione opposta per Napoli (-32,4%), Roma (-29,8%) e Torino (-26,9%).
Anche guardando agli ultimi dieci anni, il capoluogo lombardo resta l’unica vera eccezione: Milano segna infatti un +59,2%, nettamente superiore all’inflazione del periodo (+21,3%). Più contenuti gli incrementi di Napoli (+17,1%) e Torino (+8,7%), mentre Roma registra addirittura un lieve calo (-1,2%).
Negli ultimi cinque anni il trend resta simile: Milano continua a correre con un +22,3%, davanti a Torino (+17,4%), Napoli (+15,9%) e Roma (+9,7%).
Secondo Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi Tecnocasa, Milano ha saputo invertire la rotta prima delle altre città già dal 2016, diventando anche l’unica grande realtà urbana italiana a registrare aumenti dei prezzi persino durante il 2020, l’anno della pandemia.
Un segnale chiaro di come il mercato immobiliare italiano oggi viaggi a velocità molto diverse. E con l’inflazione pronta a tornare protagonista, il settore potrebbe presto affrontare una nuova fase di incertezza.