La casa giusta ti chiama col profumo di parquet e luce del mattino. Poi, quando arrivi al tavolo del notaio, scopri che il prezzo sull’annuncio era solo il primo capitolo. Qui trovi le voci che contano davvero, spiegate senza giri di parole.
Succede spesso. Fissi il budget, contratti, fai i conti due volte. Poi spunta un elenco di cifre che non avevi previsto. Mi è capitato di vedere coppie serenissime andare in farmacia per il mal di testa dopo il preliminare. Non perché la casa non fosse quella giusta, ma perché alcune spese d’acquisto non erano state considerate.
Non anticipo tutto. Prima una regola d’oro: quando decidi di comprare casa, metti in conto un extra tra l’8% e il 12% del prezzo, variabile per zona, tipo di vendita e mutuo. Su un immobile da 200.000 euro, parliamo di migliaia di euro. Il punto è capire dove vanno. Ma vediamo le spese inevitabili al rogito che pesano sul budget complessivo.
Le imposte. Se acquisti da privato con agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro è il 2% sul valore catastale (non sul prezzo), con minimo 1.000 euro; le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, in genere 50 euro ciascuna. Senza agevolazioni, l’imposta di registro sale al 9%. Se compri da impresa con IVA, l’IVA è 4% (prima casa), 10% o 22% per immobili di pregio; in questo caso imposta di registro, ipotecaria e catastale sono in misura fissa (200 euro ciascuna). Le percentuali sono stabilite per legge e verificabili.
Il notaio. L’onorario varia per complessità, città e valore. Metti in conto 1.500–3.000 euro per il solo atto di compravendita, oltre a imposte e tasse vive per trascrizioni e volture. Se c’è anche l’atto di mutuo, aggiungi in media 600–1.200 euro.
La provvigione dell’agenzia immobiliare. In molte città è tra il 2% e il 4% del prezzo per ciascuna parte, più IVA al 22%. Chiedi sempre il mandato con le condizioni messe nero su bianco.
Il preliminare. La registrazione è obbligatoria entro 20 giorni. Costa un’imposta fissa di 200 euro, più lo 0,5% sulla caparra confirmatoria, più il 3% su eventuali acconti prezzo non soggetti a IVA. Sono somme che poi si scomputano dall’imposta finale, ma intanto escono.
Un esempio rapido. Casa da privato con “prima casa”, valore catastale 120.000 euro: imposta di registro 2.400 euro, ipotecaria e catastale 100 euro complessivi. Notaio 2.000 euro stimati. Agenzia al 3% sul prezzo 200.000: 6.000 euro + IVA. Solo qui sei già oltre 10.000 euro.
Con il mutuo entra l’imposta sostitutiva: 0,25% per la prima casa, 2% per altri usi. La banca chiede in genere una perizia (250–350 euro) e un’istruttoria (500–1.500 euro). La polizza incendio e scoppio è obbligatoria per l’immobile ipotecato; costa di solito 150–300 euro l’anno, a seconda del capitale assicurato. Occhio ai servizi ricorrenti: spese incasso rata, estinzione anticipata, portabilità (per legge è gratuita, ma i costi accessori della nuova banca possono esistere).
Dopo il rogito arrivano i costi “silenziosi”. Le utenze: volture 30–70 euro a fornitura, subentri anche 150–300 euro. Il trasloco: in città, 1.000–2.500 euro per un trilocale, extra se mancano ascensore o permessi. Il condominio: da verificare con l’amministratore eventuali conguagli; le spese straordinarie deliberate prima del rogito, per legge, spettano al venditore salvo diverso accordo scritto.
Consiglio operativo. Metti a budget una verifica tecnica indipendente (geometra o architetto): 400–1.000 euro per controlli urbanistici e catastali. Non è sempre obbligatoria, ma può salvarti da sorprese costose.
Il momento in cui le chiavi tintinnano in mano è bellissimo. Ancora meglio se, accanto, hai un foglio con numeri chiari. La casa è un luogo, ma anche una scelta finanziaria: preferisci scoprirlo davanti a un balcone assolato o in banca, quando ormai è tardi?