Estinguere un mutuo anticipatamente? Non sempre conviene

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mutuo casa
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Se stiamo ripagando un mutuo e abbiamo intenzione di estinguerlo anticipatamente rispetto alla sua naturale scadenza, dobbiamo considerare una cosa, e cioè che non sempre giocare d’anticipo può voler dire risparmio. Dipende tutto dai tempi. Se siamo agli inizi del rimborso e ci si ritrova con un bel capitale in mano, allora effettivamente può convenire saldare il tutto e togliersi il pensiero.

Il problema sorge semmai se il piano di rimborso è stato iniziato ormai da diversi anni, o se siamo addirittura verso la fine: a quel punto sarebbe più opportuno tenersi stretta la liquidità, e il motivo lo vediamo subito.

Non tutti sanno che la maggior parte delle banche italiane utilizza il cosiddetto “sistema alla francese“. In questo sistema le rate del mutuo sono costituite per una parte da interessi e per una parte dalla quota capitale. Tuttavia la parte relativa agli interessi prevale sulla seconda durante i primi anni di mutuo e, col passare del tempo, va diminuendo sempre più fino a che non rimane una rata costituita prevalentemente dalla quota capitale.

Ecco perché estinguere un mutuo troppo in là con gli anni non ha senso, ma anzi, rischia di diventare controproducente: perché gran parte degli interessi sono già stati pagati nei primi anni del contratto di mutuo!

Per capire meglio la questione facciamo l’esempio di un mutuo ventennale di 200mila euro al tasso del 2%. In questo caso gli interessi complessivi ammontano a circa 42.800 euro e la rata mensile sarà su per giù di 1.011 euro. Ebbene, calcoli alla mano risulta che dopo cinque anni di mutuo si rimborseranno già quasi 18mila euro di interesse, mentre dopo 10 anni risulteranno pagati interessi per 31.400 euro.

Se si decide di estinguere in questa fase, vale a dire dopo 10 anni di mutuo, il risparmio totale sarà di 11.400 euro, perché sarà dato dalla differenza che risulta tra gli interessi totali (42.800 euro) e quelli già pagati (31.400 euro). E se il mutuo si estingue dopo 15 anni, per lo stesso principio, il risparmio si aggira a poco meno di 3mila euro. Insomma, più si aspetta e più estinguere il mutuo non è così conveniente come si potrebbe pensare.